Como registrar um imóvel: passo a passo, documentos e custos

Uma das etapas fundamentais é o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, procedimento que formaliza a transferência da propriedade conforme o título apresentado.

Por isso, se você acabou de comprar um apartamento, uma casa ou outro imóvel, é importante entender como funciona o registro, quais documentos são necessários e quais custos devem entrar no planejamento financeiro.

Está pensando em comprar um imóvel no Tatuapé? Antes de iniciar o processo, vale conhecer melhor o bairro, os tipos de imóveis disponíveis e os principais pontos que devem ser considerados na hora de escolher onde morar.
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O que é o registro de um imóvel?

O registro de imóveis é o procedimento realizado no Cartório de Registro de Imóveis competente pela localização do imóvel.

É nesse registro que são formalizados atos relacionados aos direitos sobre o imóvel. A Lei de Registros Públicos estabelece as atribuições do Registro de Imóveis e determina que os atos sejam realizados no cartório correspondente à situação do imóvel.

Em outras palavras: não basta apenas negociar o imóvel e assinar um documento.

É necessário cumprir as etapas legais para que a aquisição seja devidamente registrada na matrícula do imóvel.

Qual é a diferença entre escritura e registro?

Essa é uma dúvida muito comum de quem está comprando o primeiro imóvel.

Escritura pública e registro do imóvel são procedimentos diferentes.

A escritura pública, quando exigida, formaliza o negócio jurídico de compra e venda.

Já o registro no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que efetiva a transferência da propriedade na matrícula, conforme o título apresentado.

Em determinadas operações, especialmente nos financiamentos imobiliários, o próprio contrato celebrado com o banco pode servir como título para o registro, conforme as características da operação.

Por isso, é importante não assumir que toda compra seguirá exatamente o mesmo procedimento.

Onde devo registrar o imóvel?

O registro deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região onde o imóvel está localizado.

Isso é importante porque você não escolhe livremente qualquer cartório.

Antes de iniciar o procedimento, confirme qual é o cartório responsável pela matrícula do imóvel.

Quais documentos são necessários?

A documentação pode variar conforme o tipo de negócio, o imóvel e a situação das partes envolvidas.

De maneira geral, podem ser solicitados documentos como:

• documento de identificação do comprador;
• CPF;
• contrato ou escritura correspondente à operação;
• matrícula do imóvel;
• comprovante de pagamento do ITBI, quando aplicável;
• documentos solicitados pelo próprio Cartório de Registro de Imóveis;
• procuração, quando houver representação por terceiros.

Em uma compra financiada, também existem documentos relacionados ao contrato bancário.

A lista exata deve ser confirmada com o cartório responsável pelo imóvel, porque exigências podem variar conforme a operação.

Como registrar um imóvel comprado à vista?

Em uma compra sem financiamento bancário, o procedimento normalmente envolve a formalização do título adequado à operação, o pagamento dos tributos e emolumentos aplicáveis e, posteriormente, a apresentação do título ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

De forma simplificada:

1. Negociação e assinatura do negócio

Comprador e vendedor formalizam a compra e venda.

2. Verificação da documentação

É importante verificar a situação jurídica do imóvel e das partes envolvidas.

3. Pagamento do ITBI

Nas compras e vendas de imóveis em São Paulo, o ITBI é um tributo municipal. A Prefeitura informa que, nas transações de compra e venda, a alíquota padrão é de 3%, observadas as regras específicas para determinadas operações de financiamento e eventuais benefícios previstos em lei. 

4. Formalização do título

Conforme o caso, poderá haver escritura pública ou outro instrumento juridicamente adequado.

5. Registro

O título é apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

6. Atualização da matrícula

Depois de concluído o registro, a matrícula passa a refletir a situação jurídica atualizada do imóvel.

E quando o imóvel é financiado?

Quando a compra é feita por financiamento bancário, o processo pode ser diferente da compra à vista.

Em muitos financiamentos, o contrato firmado com a instituição financeira é levado ao Cartório de Registro de Imóveis para registro.

Por isso, não é correto simplesmente aplicar à compra financiada o mesmo passo a passo de uma compra à vista.

O banco, o cartório e os profissionais envolvidos na operação orientarão quais documentos e procedimentos serão necessários.

Uma boa prática é perguntar ao seu corretor ou à instituição financeira:

“Qual é a próxima etapa depois da assinatura do contrato?”

Isso evita que documentos ou prazos sejam esquecidos.

Quanto custa registrar um imóvel?

Essa é uma das perguntas mais importantes para quem está planejando a compra.

E aqui precisamos separar alguns custos diferentes.

ITBI

É o imposto municipal incidente sobre determinadas transmissões onerosas de imóveis.

Em São Paulo, a Prefeitura disponibiliza regras específicas de cálculo, inclusive para imóveis financiados pelo SFH, PAR ou HIS. 

Escritura

Quando houver necessidade de escritura pública, haverá cobrança de emolumentos do tabelionato.

Registro

O Cartório de Registro de Imóveis cobra emolumentos pelo ato praticado.

Outros custos

Dependendo da operação, podem existir ainda despesas relacionadas a certidões, avaliação bancária, financiamento e outros procedimentos.

Por isso, não existe um único valor de “custo para registrar um imóvel”.

O valor final depende do preço do imóvel, da forma de aquisição, do município, do tipo de operação e dos atos necessários.

🏠 Primeiro imóvel: existe desconto no registro?

Sim. Quem está adquirindo seu primeiro imóvel residencial por meio de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode ter direito a 50% de desconto nos emolumentos do registro imobiliário.

Esse benefício está previsto no artigo 290 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e pode representar uma economia importante justamente em um momento em que o comprador já precisa arcar com diversos custos da aquisição. 

É importante destacar que não se trata de um desconto automático para qualquer pessoa que esteja comprando seu primeiro imóvel. É necessário que a operação se enquadre nos requisitos legais, especialmente quanto à finalidade residencial e ao financiamento pelo SFH.

💡 Dica da Faber

Vai comprar seu primeiro imóvel financiado? Antes de pagar os emolumentos do registro, verifique com o banco e com o Cartório de Registro de Imóveis se você se enquadra no benefício de 50%.

E se eu comprar um imóvel em São Paulo?

Se o imóvel estiver na cidade de São Paulo, é importante consultar as regras atuais da Prefeitura para o ITBI.

A própria Prefeitura informa que, em 2026, existem regras específicas para cálculo do imposto e também hipóteses de isenção para determinadas situações. 

Por exemplo, a Prefeitura informa uma hipótese de isenção para primeira aquisição de imóvel residencial dentro do limite estabelecido para 2026, desde que sejam atendidos os requisitos legais. 

Não recomendamos calcular o imposto apenas utilizando uma porcentagem genérica encontrada na internet.

Consulte sempre a Prefeitura no momento da compra.

Quanto tempo demora para registrar um imóvel?

O prazo pode variar conforme o tipo de título apresentado, a documentação e eventuais exigências feitas pelo cartório.

Por isso, não é recomendado assumir que todo registro será concluído no mesmo prazo.

Se o cartório identificar alguma pendência ou necessidade de correção, o processo pode precisar de providências adicionais.

O que acontece se eu não registrar o imóvel?

Esse é um dos pontos mais importantes.

A compra de um imóvel envolve diversos documentos, mas o processo não deve ser considerado encerrado simplesmente porque o contrato foi assinado.

O registro é justamente a etapa que leva o título ao Registro de Imóveis e atualiza a matrícula.

Por isso, depois de comprar um imóvel, confirme sempre:

O título foi efetivamente registrado?

E, quando o procedimento estiver concluído, é importante verificar a matrícula atualizada.

Preciso registrar um imóvel financiado depois de quitar o financiamento?

A quitação do financiamento e a baixa das garantias registradas são procedimentos que precisam ser tratados separadamente da simples quitação financeira da dívida.

Depois de quitar o financiamento, a instituição financeira fornece a documentação necessária para que a situação registral seja atualizada, conforme o caso.

Por isso, não guarde apenas o comprovante de quitação.

Verifique também se a garantia registrada na matrícula foi devidamente baixada.

Checklist: comprei meu imóvel. E agora?

Salve esta lista:

☐ Conferir a documentação do imóvel
☐ Formalizar a compra
☐ Verificar o ITBI
☐ Providenciar escritura, quando aplicável
☐ Apresentar o título ao Registro de Imóveis
☐ Acompanhar o protocolo
☐ Cumprir eventuais exigências do cartório
☐ Retirar o documento/matrícula após o registro
☐ Conferir se a matrícula está atualizada
☐ Se houver financiamento, verificar posteriormente a baixa da garantia após a quitação

Comprar um imóvel exige atenção aos detalhes

O registro é apenas uma das etapas de uma compra imobiliária.

Antes de fechar negócio, também é importante analisar documentação, financiamento, localização, custos, condomínio, IPTU e as condições do próprio imóvel.

Se você está pensando em comprar um apartamento ou uma casa no Tatuapé e região, a Faber Imóveis pode ajudar durante o processo.

Conhecemos o mercado imobiliário do Tatuapé e bairros próximos e podemos ajudar você a encontrar um imóvel de acordo com o seu perfil.

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